Kiracı Tahliyesi ve Kira Uyuşmazlıkları Rehberi

Çerkezköy, Kapaklı ve Saray'da sanayinin büyümesiyle birlikte kiralık konut ve işyerine olan talep her geçen yıl artıyor. Bu durum, ev sahibi ile kiracı arasında tahliye, kira artışı ve depozito gibi konularda uyuşmazlıkları da beraberinde getiriyor. Bu rehberde, Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde ev sahibinin kiracıyı hangi durumlarda çıkarabileceğini, kira artışının yasal sınırını ve kira davalarında izlenmesi gereken yolu hem kiracı hem de kiraya veren açısından ele alıyoruz.

Kira Sözleşmesi Süresi Dolunca Kiracı Çıkmak Zorunda mı?

Hayır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 347. maddesine göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce ayrılacağını bildirmedikçe sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzamış sayılır. Kiraya veren ise yalnızca sürenin dolmasına dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.

Bu korumanın tek istisnası 10 yıllık uzama süresidir. Belirli süreli sözleşmelerde ilk kira süresinin ardından 10 uzama yılı dolduğunda ev sahibi, sonraki her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunarak herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiralananın kullanılmaya başlanmasından itibaren 10 yıl geçtikten sonra genel fesih hükümlerine göre bildirimde bulunulabilir.

Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliye Ettirebileceği Durumlar

Kanun, kiracıyı korumak amacıyla tahliye sebeplerini sınırlı olarak saymıştır. Bu sebepler kiraya verenden veya kiracıdan kaynaklanabilir:

1. 1. Konut veya İşyeri İhtiyacı (TBK m. 350/1) Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açabilir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.
2. 2. Esaslı Onarım veya Yeniden İnşa (TBK m. 350/2) Kiralananın yeniden inşası, imarı veya esaslı şekilde onarılması gerekiyor ve bu işler sırasında taşınmazın kullanılması imkânsızsa tahliye istenebilir. Kentsel dönüşüm kapsamındaki yapılarda ise 6306 sayılı Kanun'un özel hükümleri uygulanır.
3. 3. Yeni Malikin İhtiyacı (TBK m. 351) Kiralananı sonradan satın alan yeni malik, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya durumu yazılı olarak bildirmek koşuluyla, altı ay sonra açacağı davayla sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu bildirimi yapmayan yeni malik ancak sözleşme süresinin sonunda dava açabilir.
4. 4. Yazılı Tahliye Taahhüdü (TBK m. 352/1) Kiracı, kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmiş ve o tarihte boşaltmamışsa, ev sahibi bu tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatarak veya dava açarak tahliye isteyebilir.
5. 5. İki Haklı İhtar (TBK m. 352/2) Kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini zamanında ödemediği için kendisine iki kez yazılı ve haklı ihtar çekilmesine sebep olmuşsa, kiraya veren ilgili kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir. Geç de olsa ödeme yapılması bu hakkı ortadan kaldırmaz.
6. 6. Kiracının Aynı İlçede Konutu Bulunması (TBK m. 352/3) Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe ya da belde sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve ev sahibi sözleşme kurulurken bunu bilmiyorsa, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir.
7. 7. Kira Bedelinin Ödenmemesi – Temerrüt (TBK m. 315) Kiracı muaccel kira bedelini ödemezse, ev sahibi yazılı olarak süre verip bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Konut ve çatılı işyerlerinde bu süre en az 30 gündür. Uygulamada bu süreç çoğunlukla icra dairesi üzerinden ilamsız tahliye takibi (İİK m. 269) ile yürütülür.

Kira Artışı Ne Kadar Olabilir?

TBK m. 344'e göre yenilenen kira döneminde uygulanacak artış oranı, taraflar aksini kararlaştırmış olsa bile, bir önceki kira yılındaki TÜFE'nin 12 aylık ortalamasına göre değişim oranını geçemez. 2022–2024 yılları arasında konutlar için uygulanan %25'lik geçici sınır 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir; bugün geçerli olan tek üst sınır TÜFE ortalamasıdır. Güncel oran her ay TÜİK tarafından açıklanır.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılmalı?

Kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak yeni kira bedelinin içinde bulunulan dönemin başından itibaren geçerli olması için TBK m. 345'teki şu iki koşuldan birinin sağlanması gerekir:

• Davanın yeni kira döneminin başlangıcından itibaren 30 gün içinde açılması, veya
• Kiraya verenin yeni dönem başlamadan en az 30 gün önce kiracıya yazılı olarak kira bedelinin artırılacağını bildirmiş olması.

Bu koşullar sağlanmazsa mahkemenin belirleyeceği yeni bedel ancak bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanır. Bu nedenle sürelerin kaçırılmaması, ev sahibi açısından ciddi bir maddi kayba yol açabilir.

Depozito (Güvence Bedeli) Kuralları

• Konut ve çatılı işyeri kiralarında alınacak güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz (TBK m. 342).
• Güvence para olarak verilmişse kanuna göre bir bankada vadeli tasarruf hesabına yatırılır; banka bu parayı ancak kiracının rızası, kesinleşmiş icra takibi veya kesinleşmiş mahkeme kararıyla geri verir.
• Kiraya veren, kiralananın geri verilmesinden itibaren üç ay içinde kiracıya karşı dava açtığını veya icra takibi başlattığını bankaya yazılı olarak bildirmezse, banka kiracının talebi üzerine güvenceyi iade etmekle yükümlüdür.

Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk

7445 sayılı Kanun ile 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartı hâline getirilmiştir. Tahliye, kira tespiti, kira alacağı ve depozito iadesi gibi talepler önce arabuluculuk sürecinden geçmelidir. Arabulucuya başvurmadan açılan dava, usulden reddedilir.

Bu kuralın istisnası, icra dairesi üzerinden ilamsız takip yoluyla yapılan tahliye talepleridir (örneğin kira borcunun ödenmemesi veya yazılı tahliye taahhüdüne dayanan takipler). Arabuluculukta taraflar anlaşırsa, imzalanan anlaşma belgesi icra edilebilirlik şerhi alınarak mahkeme kararı niteliğinde sonuç doğurur.

Kira hukukuna ilişkin diğer konular ve gayrimenkul uyuşmazlıklarındaki hizmetlerimiz için Gayrimenkul Hukuku sayfamızı, apartman ve site yönetimine ilişkin sorunlar için ise Kat Mülkiyeti ve Apartman Sorunları Rehberi'mizi inceleyebilirsiniz.